D’aquesta manera el comprador pot apartar-se del contracte desistint de tots els efectes que aquest pogués produir. Han de concórrer un seguit de requisits:

1. a) S’ha d’establir de forma expressa que el comprador va a sol·licitar finançament.
2. b) Que es justifiqui documentalment la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en l’hipoteca que grava l’immoble.
3. c) Que aquesta denegació no es derivi d’una negligència del comprador. Les conseqüències més immediates d’aquest desistiment són la obligació del venedor a la restitució del preu i, si s’escau, de les arres penitencials, i del comprador la de retornar al venedor a la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte.

El nostre departament de dret civil es posa a la vostra disposició per assessorar-vos sobre el particular.

The post No em donen el crèdit appeared first on Torres Avocats.

Quan entre dues finques veïnes existeix un desnivell i una està a una alçada inferior a l’altre, un dels problemes més típics amb els que ens podem trobar és el del pas de les aigües pluvials.

El dret català contempla quatre supòsits a aquests efectes:

1) Els propietaris de finques inferiors estan obligats a rebre l’aigua pluvial que arribi naturalment de finques superiors i els propietaris de les últimes no poden efectuar obres ni actuar alterant el curs natural de l’aigua per a fer-ho més orenós.

2) Els propietaris de la finca inferior tenen dret a oposar-se i a rebre indemnització per danys i perjudicis en cas d’excavacions, reculls d’altres aprofitaments o per alteracions artificials del curs natural de l’aigua per part del propietari de la finca superior.

3) Els propietaris de la finca superior han de permetre l’accés als de finques inferiors per tal que puguin efectuar les obres de defensa contra l’aigua.

4) L’aigua provinent de cobertes d’edificis no poden tenir, en cap cas, sortida sobre la finca veïna.

El supòsit més controvertit és el que s’esdevé quan concorre la segona situació i cal determinar l’origen dels danys en la finca inferior i si la causa de l’acció o omissió és responsabilitat del propietari de la finca superior. La càrrega de la prova correspon al propietari de la finca inferior.

El nostre departament de dret civil i patrimonial els pot ajudar a resoldre qualsevol dubte sobre aquests punts.

The post M’entra l’aigua pel veí appeared first on Torres Avocats.

En l’àmbit de les empreses familiars sorgeixen qüestions respecte de la successió, com ara:

. Com garantir que l’empresa es mantingui en mans familiars?

. Quins membres de la família han d’entrar a l’empresa?

. És aconsellable que entri un tercer a formar part de l’accionariat?

. Com garantir la seguretat financera dels que es retiren?

En aquest sentit trobem diverses solucions:

a) Una primera solució per a la successió de l’empresa és el testament. Amb el testament, ens estalviaríem els problemes de la successió intestada, on ens podríem trobar que persones que no els interessa el negoci, hi entrin a participar del benefici, amb els problemes que això comporta.

b) Una altra solució és mantenir participació en el capital social mitjançant accions o participacions privilegiades. Així, quan es vulgui deixar de formar part de la presa de decisions, pot alienar la nua propietat i conservar l’usdefruit i per tant els drets econòmics.

c) Una solució més moderna, compatible amb les anteriors és el Protocol Familiar, on es regulen les relacions família – empresa, i els signants es comprometen a mantenir un ordre i un bon fer.

d) Respecte a l’òrgan d’administració, pot ajudar l’establiment d’un Consell d’Administració, ja que les decisions es prendran de manera col·legiada entre tots els membres, que haurà d’incloure tant els de més edat com els més joves.

The post Successió de les empreses familiars appeared first on Torres Avocats.

Un dels supòsits més freqüents que ens trobem a l’hora de tramitar un divorci és que el pis, habitatge conjugal gravat amb una hipoteca, es titularitat al 50 % de cada cònjuge. Si a través del Divorci s’adjudica l’ús d’aquest pis a un dels cònjuges i la propietat es manté en indivís, es pot pactar quin dels dos es farà càrrec del pagament de la hipoteca. El problema neix quan a través del procediment de divorci, un dels cònjuges s’adjudica no només l’ús, sinó també la propietat de la meitat indivisa de l’altre. En aquest cas com la càrrega hipotecaria és anterior a aquesta adjudicació la responsabilitat hipotecaria es manté a nom dels dos anteriors titulars. És erroni pensar que l’adjudicació de la meitat indivisa del immoble en Conveni Regulador de divorci també pot modificar el responsable hipotecari, ja que si el Banc no ho autoritza no es modifica. Per tant, cal negociar-ho prèviament amb l’entitat creditícia ja que, normalment, aquesta al veure disminuïda la seva garantia al perdre a un dels responsables de retornar el crèdit o bé es nega a que aquest canvi es produeixi o bé demana garanties supletòries o bé insisteix en un nou refinançament que sempre portarà més despeses que l’anterior. Per tant, en aquests supòsits cal assessorar-se molt bé respecte el punt que avui tractem. El nostre departament de dret de família està a la seva disposició per aclarir qualsevol dubte al respecte.

The post Divorci i hipoteca appeared first on Torres Avocats.

El passat dia 19 de desembre de 2018 va entrar en vigor el Real Decret Llei que modifica molts conceptes de la normativa d’arrendaments urbans que afecten al lloguer d’habitatge. Cal destacar: a) S’amplia el termini contractual que passa de 3 a 5 anys si l’arrendador es persona física i a 7 anys si es persona jurídica; b) S’amplia el termini de prorroga tàcita: Si arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les prorrogues, cap de les parts comunica a l’altre la voluntat de no renovar el contracte, aquest es prorrogarà durant tres anys més; c) S’estableix una limitació de les garanties addicionals a la fiança que es poden exigir al llogater que es de dos mensualitats de renda, a demes de una mensualitat de renda obligatòria en el cas de la fiança; d) Les despeses de gestió Inmobiliaria i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador quan aquest sigui persona jurídica, exceptuant aquells serveis que hagin estat contractats per iniciativa directe de l’arrendatari. La transcendència d’aquesta reforma, que ha passat desapercebuda es molt important. Limita el que fins ara eren drets dels propietaris en benefici dels llogaters. El nostre departament de dret civil, es posa a la seva disposició per assessorar-vos sobre el particular

The post Nova llei arrendaments appeared first on Torres Avocats.

L’administrador és responsable dels danys que causi per actes o omissions contraris a la llei o als estatuts enfront de la societat, els socis i els creditors, o pels realitzats incomplint els deures del càrrec. No li exonera de responsabilitat que l’acte hagi estat adoptat, autoritzat o ratificat per la Junta General de socis. En l’àmbit mercantil, haurà de provar-se que va existir una actuació negligent i que aquesta va provocar un dany. És freqüent que es demani la responsabilitat de l’administrador quan la societat té pèrdues que deixen reduït el seu patrimoni per sota de la meitat del capital social i aquest no convoca Junta General en un termini de dos mesos perquè regularitzi la situació. Pel que fa a la responsabilitat per deutes amb Hisenda, els administradors responen directa i subsidiàriament davant d’aquesta si la societat comet una infracció tributària de totes les quantitats que es reclamin, encara que si actuen de forma activa en la seva comissió la responsabilitat serà solidària. Respecte a la responsabilitat penal, les societats poden ser condemnades com a persona jurídica dels delictes que cometin. No obstant això, aquest fet no exclou la possibilitat que la persona física que ha comès el delicte, per exemple el seu administrador, pugui respondre penalment per aquests mateixos fets. El nostre departament de dret mercantil por assessorar-los en aquesta matèria.

The post La responsabilitat dels administradors de les societats appeared first on Torres Avocats.

La darrera Sentencia del Tribunal Suprem dictada per la Sala del Contenciós Administratiu el passat 16 d’octubre interpretant la càrrega de pagament de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD) ha creat, sens dubte una gran inseguretat jurídica tant pels clients com per les entitats bancaries i per tots els operadors. Fins ara, els bancs carregaven en el seus clients aquest pagament dins del concepte de despeses pròpies de la constitució de les hipoteques. A principi d’any el propi Tribunal Suprem va establir que la entitat bancària tenia que pagar les despeses de constitució d’aquesta garantia real menys l’AJD que continuava a càrrec del client. Amb aquesta nova Sentencia es canvia de nou el criteri i son els Bancs els que han de pagar també l’impost. La sorpresa ve donada pel fet que en menys de 24 hores desprès de dictar-la, la pròpia Sala del Tribunal Suprem hi ates l’enrenou econòmic que la seva pròpia resolució va crear en el mon borsari, suspèn l’eficàcia de l’esmentada Sentencia, emparant-se en la enorme repercussió econòmica i social de la resolució. Finalment el proper 5 de novembre es reunirà el Ple de la Sala 3ª per decidir o interpretar el sentit d’aquesta Sentencia que no obstant, ha esdevingut ferma. Cal estar, per tant, atens a aquesta resolució per saber si es podrà o no reclamar la devolució de l’impost pagat. El nostre departament de dret bancari els pot assessorar sobre el particular.

The post Hipoteques: AJD, si o no appeared first on Torres Avocats.

Recentment s’ha aprovat la modificació de la normativa que regula l’ocupació il·legítima d’habitatges per qui no disposa ningun dret a posseir. Podran acollir-se a aquest nou procediment els titulars que hagin estat privats il·legalment i sense el seu consentiment de la possessió del seu habitatge, sempre que es tracti de propietaris que siguin persones físiques, entitats sense ànim de lucre amb dret a posseir l’habitatge ocupat o entitats públiques propietàries o posseïdores legítimes d’habitatge social.

Els demandats/ocupants únicament podran oposar-se a la demanda acreditant tenir dret a posseir l’habitatge o en la manca de dret del demandant/propietat.

Per altre banda, la llei preveu com a mesura de protecció que puguin necessitar els ocupants dels habitatges que en la resolució judicial què s’ordeni el desallotjament es disposarà a comunicar aquesta circumstància als serveis públics competents en matèria de política social, perquè puguin adoptar les mesures de protecció procedents, però només en el cas que els desallotjats hagin atorgat el seu consentiment.

Aquest nou procediment intenta agilitzar el procediment de desnonament, escurçant els terminis fins a la reintegració de l’habitatge al seu propietari o posseïdor legítim. El nostre departament de dret civil es posa al a seva disposició per assessorar-lo sobre el particular.

The post Ocupació il·legítima habitatges appeared first on Torres Avocats.

Son molts els cònjuges, parelles de fet i hereus, que a resultes d’una separació o divorci, o de ser beneficiaris d’una herència, respectivament, es troben que son titulars per meitat o més d’una sèrie de béns el que es coneix com indivís, i volen cessar la situació d’aquesta comunitat. Doncs bé, la normativa civil catalana estableix la possibilitat de dissoldre la copropietat de mutu acord o unilateralment, amb diferents possibilitats. Qualsevol cotitular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar cap motiu, la divisió del bé. Si el bé objecte de copropietat, es indivisible, o desmereix notablement amb la divisió, s’adjudica al cotitular que tingui interès en el mateix. Si existeix més d’un interessat, el que tingui major participació. En cas d’interès i participació igualitària, es decideix a sorts. L’adjudicatari o adjudicatària haurà de pagar als demés el valor pericial de la seva participació, que en cap cas té la consideració de preu ni d’excés d’adjudicació. Per contra si cap titular té interès en el bé es ven i es reparteix el preu. En definitiva, ningú està obligat a romandrà en copropietat, podent extingir el règim de mutu acord o no, i judicialment o extrajudicialment, però caldrà tenir en compte que cadascuna de les vies representa un cost fiscal diferent, motiu per el qual els nostres departaments de civil i fiscal hauran d’aconsellar el que més convé a les parts.

The post Divisió dels béns appeared first on Torres Avocats.

El protocol familiar es un instrument jurídic que recull l’acord entre accionistes titulars de béns i drets que desitgen gestionar de forma unitària i regular la organització corporativa i relacions professionals i econòmiques entre la família i l’empresa. Els objectius principals d’aquest instrument son: a) Fomentar el consens entre els membres de la família i la societat, es a dir el procés de comunicació familiar; b) Regular el funcionament de la companyia ; i c) Assegurar el manteniment de la propietat de la societat en mans dels membres de la família. En quant el contingut del protocol, s’haurà d’adequar al perfil exacte de la família i la societat. No existeix un model estàndard atès que cada supòsit es diferent i s’hauran de regular les peculiaritats de cada família i circumstancies de l’empresa. El protocol haurà de preveure, entre d’altres, cinc grans pilars: govern de l’empresa familiar; règim de treball a l’empresa; propietat de l’empresa familiar; i clàusules d’ordre. En definitiva, es tracte d’un instrument jurídic que permet regular els elements que ni la legislació societària ni els estatuts societaris permeten definir fins l’extrem que els socis i familiars poden considerar necessari pel desenvolupament normal de la societat en el temps. El nostre despatx es posa a la seva disposició per assessorar-los sobre el particular, i de considerar-ho convenient, estudia i confeccionar a mida el protocol familiar que més s’adeqüi a les seves necessitats.

The post Protocol familiar appeared first on Torres Avocats.