Este tipo agravado resulta aplicable tanto a la adquisición de viviendas por grandes tenedores, como a la adquisición de edificios completos de viviendas a favor de personas físicas o jurídicas.

No obstante, la introducción del tipo agravado del 20% generó dudas interpretativas, en especial sobre:

• qué debía entenderse por gran tenedor (más allá de tener la propiedad de 10 o más inmuebles, una superficie construida de más de 1.500 m2, o cinco o más de 5 inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado).
• cuál era el concepto de edificios completos de viviendas.

Para resolver estas dudas, la Generalitat ha publicado la Resolución 3/2025.

A) Concepto de gran tenedor

1. Según la indicada Resolución 3/25, para ser considerado gran tenedor éste ha de ser titular de la plena propiedad o de la nuda propiedad de las viviendas.

Por tanto nunca será gran tenedor el “multipropietario” de usufructos de múltiples viviendas, o del derecho real de habitación.

2. En principio, el gran tenedor ha de tener una titularidad del 100% de la vivienda.

Pero si la participación de todas o algunas de sus viviendas no es del 100%, para saber si el titular es gran tenedor o no, deberá sumar la superficie de todas las viviendas (tanto de las que tenga el 100% como de las que tenga sólo una participación) en función de su proporción de titularidad, suma que deberá superar los 1.500 m2.

3. Para el cálculo de 1 y 2 anteriores, nunca se tendrá en cuenta la vivienda habitual.

4. Tampoco aplicará nunca el tipo incrementado del 20% a la adquisición de una vivienda que haya de ser la vivienda habitual de un gran tenedor.

B) La transmisión de edificios completos de viviendas, estén o no divididos horizontalmente.

La Resolución 3/2025 no solo clarifica qué debe entenderse por gran tenedor y cómo se determina dicha condición en cada caso, sino que también regula el segundo supuesto al que la regulación del pasado marzo incrementó la tributación con el tipo agravado del 20%: la transmisión de un edificio entero de viviendas. En este sentido:

1. Todo y que también se considera edificio de viviendas a aquella edificación en la cual, además de las viviendas, existan entidades destinadas a otros usos (locales, almacenes, parkings…), el tipo del 20% solo se aplicará a la superficie del inmueble que tenga uso residencial de vivienda, así como a la parte proporcional de los elementos comunes, pero quedará excluida de dicha tributación incrementada la parte proporcional de inmuebles calificada para otros usos.

2. Quedan excluidas del concepto de edificio de viviendas las unifamiliares, al haber, en dichas edificaciones, una sola vivienda.

3. Para evitar las compras fraccionadas de edificios, en el caso de adquisiciones progresivas de los mismos, el Decreto Ley 5/2025 regulaba que las autoliquidaciones intermedias eran provisionales y que debían regularizarse en la última adquisición, aplicando a ésta el 20% sobre el valor total del edificio.

Sin embargo, ahora, la Resolución 3/2025 considera que no cabe regularizar si las transmisiones parciales del edificio se produjeron antes del 27 de junio de 2025 (fecha de la entrada en vigor del Decreto ley 5/2025), incluso aunque el contribuyente adquiera posteriormente la totalidad del inmueble.

 C) Supuestos especiales: consolidación del dominio 

La Resolución 3/2025 también aclara la tributación en los casos de consolidación por cumplimiento del plazo o muerte del usufructuario del dominio desmembrado por título oneroso (por ejemplo cuando se adquirió la nuda propiedad de un inmueble por una compraventa, y ahora, con el fallecimiento del usufructuario, se consigue la propiedad plena).

Siguiendo la regulación tradicional, con la consolidación, el nudo propietario debe tributar en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas por el valor del derecho que se incorpora a su patrimonio, aplicando el tipo impositivo vigente en la fecha de la consolidación.

Es en base a ello, que la resolución 3/2025 confirma que como el tipo vigente habrá cambiado para el adquirente nudo propietario:

• si en el momento de la consolidación el nudo propietario reúne la condición de gran tenedor, se le aplicará a su consolidación el tipo agravado del 20%.

• pero si no la cumple, incluso aunque lo hubiera sido con anterioridad, no procedería la aplicación del 20%.

I. Condiciones de acceso a ayudas/préstamos: exigencia de que el suelo esté inscrito en la reserva pública de solares

Se ha producido un giro de 180 grados en el sistema y requisitos para la obtención de ayudas públicas para la promoción de vivienda protegida, pues ahora es condición sine qua non tener un suelo inscrito en la Reserva pública de solares, cuyas condiciones básicas fueron aprobadas por el Acuerdo de Gobierno de 18 de febrero de 2025.

En el caso de los suelos privados, las viviendas deberán mantenerse en régimen de VPO durante un mínimo de 75 años y podrán pasar, transcurrido este plazo, al régimen libre. En caso de que el suelo sea público, entre otros regímenes de tenencia se admite el derecho de superficie (derecho a explotar la vivienda sin tener la propiedad), durante la misma duración, si bien la calificación como VPO tendrá carácter indefinido.

En la actualidad, la inscripción de nuevos solares está cerrada, pero todavía quedan solares ya inscritos en la reserva (principalmente por parte de Ayuntamientos) que aún no tienen un promotor seleccionado.

II. Contenido de las ayudas

a) Préstamos bonificados: instrumento principal de financiación para promociones en régimen de alquiler o cesión de uso

Una de las principales vías de apoyo público al sector promotor la constituyen la bonificación de intereses de préstamos por parte de la Agencia Catalana de la Vivienda (AHC), ofreciendo reducciones de un 1,5%.

Como comentábamos, en 2025 se han experimentado muchos cambios respecto a convocatorias anteriores. Se ha adoptado un modelo de concurrencia no competitiva, que comporta la concesión de las ayudas según la fecha de presentación de las solicitudes y hasta el agotamiento de la partida presupuestaria, en lugar de un sistema competitivo en el que, más allá del momento de presentación, se podían valorar las ofertas en función de diferentes criterios objetivos.

Cabe destacar que los préstamos bonificados ofrecen unas condiciones muy ventajosas en comparación con las del mercado financiero tradicional. Estas condiciones incluyen:

• Tipo de interés reducido: en el caso de los préstamos del Institut Català de Finances (ICF) para la promoción de VPO en régimen de alquiler o cesión de uso, el tipo inicial es del 3,4% con garantía pública, pero se puede reducir hasta el 1,9% gracias a las bonificaciones de la AHC. En caso de no disponer de garantía pública, el tipo es del 3,6% y también se puede reducir en un 1,5%.

  No obstante, si las VPO se promueven para cederlas en derecho de superficie, el tipo de interés será del 4% y no se podrá bonificar.

• Plazo largo de amortización: hasta 30 años, lo que facilita el pago de las cuotas (aunque la bonificación solo será aplicable durante los primeros 20 años).

• Financiación completa de la inversión: se puede llegar a cubrir hasta el 100% del coste del proyecto, con un máximo de 50.000.000 €.

b) Subvenciones mensuales por el diferencial de renta: garantía de rentabilidad a largo plazo

Una segunda vía de fomento, incluida en el nuevo marco legal, es la concesión de subvenciones mensuales al promotor durante un período de 28 años.

Estas subvenciones compensan la diferencia entre la renta exigible al arrendatario según la normativa aplicable y la renta resultante de aplicar 10,65 €/m².

Estos importes de referencia se actualizan anualmente según el IPC, garantizando la viabilidad económica a largo plazo.

Para más información, asesoramiento o elaboración de planes de viabilidad jurídica, pueden contactar con el Departamento de Derecho Administrativo de Manubens Abogados.