Anàlisi de la resolució interna 3/2025 del Departament d’Economia i Finances de la Generalitat de Catalunya que aclareix diverses qüestions pràctiques per a l’aplicació o no, del tipus incrementat del 20% de ITP i AJD.

Anàlisi de la resolució interna 3/2025 del Departament d’Economia i Finances de la Generalitat de Catalunya que aclareix diverses qüestions pràctiques per a l’aplicació o no, del tipus incrementat del 20% de ITP i AJD.

Posted on 16/09/2025 by Max Cladellas

Com ja es va comentar fa uns mesos en una anàlisi anterior, el Decret llei 5/2025, de 25 de març de la Generalitat de Catalunya,  va introduir entre altres canvis, un nou tipus de gravamen del 20% en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses del ITP i AJD.

Aquest tipus agreujat resulta aplicable tant a l’adquisició d’habitatges per grans tenidors, com a l’adquisició d’edificis complets d’habitatges a favor de persones físiques o jurídiques.

No obstant això, la introducció del tipus agreujat del 20% va generar dubtes interpretatius, especialment sobre:

què havia d’entendre’s per gran tenidor (més enllà de tenir la propietat de 10 o més immobles, una superfície construïda de més de 1.500 m², o cinc o més de 5 immobles en zones de mercat residencial tensionado).
quin era el concepte d’edificis complets d’habitatges.

Per a resoldre aquests dubtes, la Generalitat ha publicat la Resolució 3/2025.

A) Concepte de gran tenidor

Segons la indicada Resolució 3/25, per a ser considerat gran tenidor aquest ha de ser titular de la plena propietat o de la nua propietat dels habitatges.

Per tant mai serà gran tenidor el “multipropietari” d’usdefruits de múltiples habitatges, o del dret real d’habitació.

En principi, el gran tenidor ha de tenir una titularitat del 100% de l’habitatge.

Però si la participació de totes o algunes dels seus habitatges no és del 100%, per a saber si el titular és gran tenidor o no, haurà de sumar la superfície de tots els habitatges (tant de les que tingui el 100% com de les que tingui només una participació) en funció de la seva proporció de titularitat, suma que haurà de superar els 1.500 m².

Per al càlcul d’1 i 2 anteriors, mai es tindrà en compte l’habitatge habitual.
Tampoc aplicarà mai el tipus incrementat del 20% a l’adquisició d’un habitatge que hagi de ser l’habitatge habitual d’un gran tenidor.

B) La transmissió d’edificis complets d’habitatges, estiguin o no dividits horitzontalment.

La Resolució 3/2025 no sols aclareix què ha d’entendre’s per gran tenidor i com es determina aquesta condició en cada cas, sinó que també regula el segon supòsit al qual la regulació del març passat va incrementar la tributació amb el tipus agreujat del 20%: la transmissió d’un edifici sencer d’habitatges. En aquest sentit:

Tot i que també es considera edifici d’habitatges a aquella edificació en la qual, a més dels habitatges, existeixin entitats destinades a altres usos (locals, magatzems, pàrquings…), el tipus del 20% només s’aplicarà a la superfície de l’immoble que tingui ús residencial d’habitatge, així com a la part proporcional dels elements comuns, però quedarà exclosa d’aquesta tributació incrementada la part proporcional d’immobles qualificada per a altres usos.
Queden excloses del concepte d’edifici d’habitatges les unifamiliars, a l’haver, en aquestes edificacions, un sol habitatge.
Per a evitar les compres fraccionades d’edificis, en el cas d’adquisicions progressives d’aquests, el Decret llei 5/2025 regulava que les autoliquidacions intermèdies eren provisionals i que havien de regularitzar-se en l’última adquisició, aplicant a aquesta el 20% sobre el valor total de l’edifici.

No obstant això, ara, la Resolució 3/2025 considera que no cal regularitzar si les transmissions parcials de l’edifici es van produir abans del 27 de juny de 2025 (data de l’entrada en vigor del Decret llei 5/2025), fins i tot encara que el contribuent adquireixi posteriorment la totalitat de l’immoble.

C) Suposats especials: consolidació del domini

La Resolució 3/2025 també aclareix la tributació en els casos de consolidació per compliment del termini o mort de l’usufructuari del domini desmembrat per títol onerós (per exemple quan es va adquirir la nua propietat d’un immoble per una compravenda, i ara, amb la defunció de l’usufructuari, s’aconsegueix la propietat plena).

Seguint la regulació tradicional, amb la consolidació, el nus propietari ha de tributar en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses pel valor del dret que s’incorpora al seu patrimoni, aplicant el tipus impositiu vigent en la data de la consolidació.

És sobre la base d’això, que la resolució 3/2025 confirma que com el tipus vigent haurà canviat per a l’adquirent nu propietari:

si en el moment de la consolidació el nus propietari reuneix la condició de gran tenidor, se li aplicarà a la seva consolidació el tipus agreujat del 20%.
però si no la compleix, fins i tot encara que ho hagués estat amb anterioritat, no procediria l’aplicació del 20%.