La nova doctrina de l’IVA en la transmissió d’immobles sense cèdula d’habitabilitat
El 15 de setembre de 2025 la Direcció General de Tributs (d’ara endavant DGT), en la seva Consulta Vinculant V1621-25, va analitzar el tractament en l’Impost sobre el Valor Afegit (d’ara endavant IVA) d’una operació cada vegada més freqüent en el mercat immobiliari: l’adquisició de locals comercials per a la seva transformació en habitatges i posterior transmissió.
La Consulta aborda diverses qüestions, però, a l’efecte del present article, la seva rellevància radica en el canvi de criteri que adopta la DGT respecte de totes les seves consultes anteriors, amb incidència directa en el tipus impositiu aplicable a la transmissió dels habitatges.
Convé recordar que la transmissió d’edificis o parts dels mateixos aptes per a la seva utilització com a habitatge, quan l’operació estigui subjecta i no exempta d’IVA, tributa al 10% (art. 91.U.1.7° LIVA), enfront del tipus general del 21% previst per a la resta de casos.
No obstant això, es plantejava una qüestió conflictiva: a partir de quin moment allò que es transmet pot qualificar-se com a habitatge i, en conseqüència, la seva transmissió passa a tributar al 10% i no al 21%?
Tradicionalment, perquè un immoble es qualifiqués com a habitatge des del punt de vista tributari, l’Administració exigia, seguint un estricte criteri formalista, no sols que l’immoble fora, objectivament, susceptible de ser utilitzat com a habitatge, sinó també l’existència de la cèdula d’habitabilitat o la llicència de primera ocupació. Així ho havien establert, entre altres, les Consultes Vinculants V0284-10 i la més recent V2409-24.
Per part seva, el Tribunal Economicoadministratiu Central (d’ara endavant, TEAC), en doctrina reiterada i, per tant, vinculant per a l’Administració, venia coincidint amb el criteri de la DGT (vegeu, entre altres, la seva resolució de 21 de maig de 2021), si bé introduïa un matís. En particular, admetia que també pogués considerar-se habitatge l’immoble transmès quan, en la data de la transmissió, ja s’hagués sol·licitat la cèdula d’habitabilitat i aquesta es concedís amb posterioritat, sempre que no s’haguessin introduït modificacions en l’estat i les condicions de l’immoble des del moment de la sol·licitud.
Doncs bé, la DGT incorpora ara en la seva Consulta V1621-25 la doctrina prèviament elaborada pel Tribunal Suprem en la seva sentència 82/2025, de 28 de gener, que flexibilitza de manera substancial aquest enfocament: la cèdula d’habitabilitat passa a ser un mitjà de prova, però deixa de ser un requisit necessari i exclusiu.
El decisiu per a qualificar un immoble com a habitatge a efectes fiscals serà la seva aptitud objectiva per a servir d’allotjament a persones físiques, atenent tant les seves característiques constructives com al seu destí jurídic. Aquesta aptitud podrà acreditar-se per qualsevol dels mitjans de prova admesos en Dret (art. 106 LGT), sense que resulti exigible requisit formalista cap.
En conclusió, en la nova Consulta Vinculant V1621-25 l’Administració assumeix la jurisprudència recent del Tribunal Suprem que l’obliga a acceptar un criteri molt més flexible i menys formalista que l’aplicat fins ara. Això facilitarà l’aplicació del tipus reduït del 10% en la transmissió d’immobles destinats a habitatge, amb independència que s’hagi obtingut o no la corresponent cèdula d’habitabilitat en el moment de la transmissió.
Castellano
Català
Français