I. Condiciones de acceso a ayudas/préstamos: exigencia de que el suelo esté inscrito en la reserva pública de solares

Se ha producido un giro de 180 grados en el sistema y requisitos para la obtención de ayudas públicas para la promoción de vivienda protegida, pues ahora es condición sine qua non tener un suelo inscrito en la Reserva pública de solares, cuyas condiciones básicas fueron aprobadas por el Acuerdo de Gobierno de 18 de febrero de 2025.

En el caso de los suelos privados, las viviendas deberán mantenerse en régimen de VPO durante un mínimo de 75 años y podrán pasar, transcurrido este plazo, al régimen libre. En caso de que el suelo sea público, entre otros regímenes de tenencia se admite el derecho de superficie (derecho a explotar la vivienda sin tener la propiedad), durante la misma duración, si bien la calificación como VPO tendrá carácter indefinido.

En la actualidad, la inscripción de nuevos solares está cerrada, pero todavía quedan solares ya inscritos en la reserva (principalmente por parte de Ayuntamientos) que aún no tienen un promotor seleccionado.

II. Contenido de las ayudas

a) Préstamos bonificados: instrumento principal de financiación para promociones en régimen de alquiler o cesión de uso

Una de las principales vías de apoyo público al sector promotor la constituyen la bonificación de intereses de préstamos por parte de la Agencia Catalana de la Vivienda (AHC), ofreciendo reducciones de un 1,5%.

Como comentábamos, en 2025 se han experimentado muchos cambios respecto a convocatorias anteriores. Se ha adoptado un modelo de concurrencia no competitiva, que comporta la concesión de las ayudas según la fecha de presentación de las solicitudes y hasta el agotamiento de la partida presupuestaria, en lugar de un sistema competitivo en el que, más allá del momento de presentación, se podían valorar las ofertas en función de diferentes criterios objetivos.

Cabe destacar que los préstamos bonificados ofrecen unas condiciones muy ventajosas en comparación con las del mercado financiero tradicional. Estas condiciones incluyen:

• Tipo de interés reducido: en el caso de los préstamos del Institut Català de Finances (ICF) para la promoción de VPO en régimen de alquiler o cesión de uso, el tipo inicial es del 3,4% con garantía pública, pero se puede reducir hasta el 1,9% gracias a las bonificaciones de la AHC. En caso de no disponer de garantía pública, el tipo es del 3,6% y también se puede reducir en un 1,5%.

  No obstante, si las VPO se promueven para cederlas en derecho de superficie, el tipo de interés será del 4% y no se podrá bonificar.

• Plazo largo de amortización: hasta 30 años, lo que facilita el pago de las cuotas (aunque la bonificación solo será aplicable durante los primeros 20 años).

• Financiación completa de la inversión: se puede llegar a cubrir hasta el 100% del coste del proyecto, con un máximo de 50.000.000 €.

b) Subvenciones mensuales por el diferencial de renta: garantía de rentabilidad a largo plazo

Una segunda vía de fomento, incluida en el nuevo marco legal, es la concesión de subvenciones mensuales al promotor durante un período de 28 años.

Estas subvenciones compensan la diferencia entre la renta exigible al arrendatario según la normativa aplicable y la renta resultante de aplicar 10,65 €/m².

Estos importes de referencia se actualizan anualmente según el IPC, garantizando la viabilidad económica a largo plazo.

Para más información, asesoramiento o elaboración de planes de viabilidad jurídica, pueden contactar con el Departamento de Derecho Administrativo de Manubens Abogados.